État des lieux d'entrée : quoi noter, pièce par pièce
Mise à jour: 6 octobre 2026
La plupart des litiges sur le dépôt de garantie se résument à une question : cette marque était-elle déjà là ? Un état des lieux précis, signé le jour de l'entrée, y répond. Voici quoi y mettre et comment le faire en une demi-heure environ.
Pourquoi c'est important
En France, la loi du 6 juillet 1989 prévoit un état des lieux établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui joue contre lui en cas de désaccord.
Le dépôt de garantie d'une location vide est limité à un mois de loyer hors charges. Il doit être restitué dans le mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et dans les deux mois dans le cas contraire. Les retenues doivent être justifiées : c'est la comparaison des deux états des lieux qui le permet.
Liste pièce par pièce
- Murs et plafonds : trous, traces, taches, fissures, peinture écaillée.
- Sols : rayures, brûlures, taches sur la moquette, carreaux fissurés ou décollés.
- Portes, fenêtres, volets et serrures : s'ouvrent-ils, se ferment-ils, se verrouillent-ils ? Vitre fêlée ?
- Cuisine : four, plaque, hotte, réfrigérateur s'il est fourni, placards, plan de travail, évier et robinetterie.
- Salle de bain : WC, douche ou baignoire, joints, VMC, traces d'humidité ou de moisissure.
- Éclairage, prises, détecteur de fumée : testez chacun.
- Chauffage et production d'eau chaude : fonctionnent-ils ?
Des photos qui font foi
- Prenez d'abord une vue d'ensemble de chaque pièce, puis des gros plans de chaque défaut.
- Gardez les photos avec la description écrite de la même pièce, pour que personne n'ait à deviner ce qu'elles montrent.
- Photographiez les relevés de compteurs (électricité, gaz, eau).
Clés, compteurs et signatures
Notez le nombre de clés, badges et télécommandes remis, ainsi que les relevés de compteurs. Les deux parties signent ensuite l'état des lieux le jour même. Si l'une d'elles conteste un point, écrivez-le plutôt que de l'omettre.
À la sortie : comparer, pas recommencer
À la fin du bail, reprenez les mêmes pièces dans le même ordre et décrivez à nouveau leur état. Placer chaque pièce à côté de son état d'entrée permet de distinguer l'usure normale (vétusté) des dégradations. Mettez par écrit les retenues convenues sur le dépôt de garantie.
Questions fréquentes
Qui doit rédiger l'état des lieux ?+
Le bailleur ou le locataire, ou les deux ensemble. L'essentiel est qu'il soit établi contradictoirement et signé par les deux parties.
L'état des lieux remplace-t-il le bail ?+
Non. Il décrit l'état du logement. Le bail fixe le loyer, la durée et les règles.
Ceci n'est pas un conseil juridique.