Wohnungsübergabeprotokoll: Was Sie Raum für Raum festhalten sollten
Stand: 6. Oktober 2026
Die meisten Streitigkeiten um die Kaution drehen sich um eine Frage: War dieser Kratzer schon da? Ein kurzes, am Einzugstag unterschriebenes Protokoll beantwortet sie. Hier steht, was hineingehört und wie Sie es in etwa einer halben Stunde erledigen.
Warum es wichtig ist
Am Ende eines Mietverhältnisses erinnern sich Vermieter und Mieter oft unterschiedlich an den Anfang. Fotos helfen, aber eine Liste, die beide am ersten Tag unterschrieben haben, wiegt deutlich schwerer.
Eine Pflicht zum Übergabeprotokoll gibt es in Deutschland nicht, üblich ist es trotzdem. Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB). Will der Vermieter beim Auszug Schäden abziehen, muss er nachweisen, dass sie während der Mietzeit entstanden sind – genau dafür ist das Einzugsprotokoll da.
Checkliste Raum für Raum
- Wände und Decken: Löcher, Macken, Flecken, Risse, abblätternde Farbe.
- Böden: Kratzer, Brandflecken, Flecken im Teppich, lose oder gesprungene Fliesen.
- Türen, Fenster, Rollläden und Schlösser: Lassen sie sich öffnen, schließen und abschließen? Gesprungenes Glas?
- Küche (falls mitvermietet): Herd, Backofen, Kühlschrank, Spülmaschine, Schränke, Arbeitsplatte, Spüle und Armatur.
- Bad: WC, Dusche oder Wanne, Fugen und Silikon, Lüfter, Anzeichen von Feuchtigkeit oder Schimmel.
- Licht, Steckdosen, Rauchmelder: jeweils testen.
- Heizung und Warmwasser: funktionieren sie?
Fotos, die als Beweis taugen
- Fotografieren Sie zuerst jeden Raum im Ganzen, dann jeden Mangel aus der Nähe.
- Bewahren Sie die Fotos zusammen mit der schriftlichen Beschreibung desselben Raums auf, damit niemand raten muss, was ein Foto zeigt.
- Fotografieren Sie die Zählerstände (Strom, Gas, Wasser).
Schlüssel, Zähler und Unterschriften
Notieren Sie, wie viele Schlüssel, Chips und Fernbedienungen übergeben wurden, sowie die Zählerstände. Danach unterschreiben beide Seiten das Protokoll am selben Tag. Ist eine Seite mit einem Punkt nicht einverstanden, schreiben Sie das dazu, statt ihn wegzulassen.
Beim Auszug: vergleichen statt neu anfangen
Gehen Sie am Ende dieselben Räume in derselben Reihenfolge durch und halten Sie den Zustand erneut fest. Steht jeder Raum neben seinem Zustand beim Einzug, lassen sich normale Abnutzung und echte Schäden leicht unterscheiden. Vereinbarte Abzüge von der Kaution sollten schriftlich festgehalten werden.
Häufige Fragen
Wer erstellt das Protokoll – Vermieter oder Mieter?+
Beide können es. Wichtig ist, dass beide Seiten es am Einzugstag oder kurz danach prüfen und unterschreiben.
Ersetzt das Übergabeprotokoll den Mietvertrag?+
Nein. Es hält den Zustand der Wohnung fest. Miete, Laufzeit und Regeln stehen im Mietvertrag.
Keine Rechtsberatung.